Stanovy

Společenství vlastníků jednotek Ke Strašnické 51/14 a 78/12, Praha 10 – Strašnice,  

se sídlem Ke Strašnické 51/14, Praha 10, 100 00

 

ČÁST PRVNÍ

Obecná ustanovení

Článek I

Základní ustanovení

 

  1. Společenství vlastníků jednotek Ke Strašnické 51/14 a 78/12, Praha 10 – Strašnice (dále jen „Společenství“) je právnickou osobou, která vznikla na základě zákona č.72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) a podle tohoto zákona nabyli vlastnické právo k  jednotkám všichni vlastníci.

  1. Dne 12. května 2016 bylo schváleno upravené znění stanov, přizpůsobené ustanovením zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku, a dále zákonům a podzákonným předpisům na jeho ustanovení navazujícím, zejména zákonu č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, nařízení vlády č.366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím a dalším (vše dále jen „zákon“).

  1. Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu. Při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.

  1. Členy Společenství jsou vlastníci bytů a nebytových prostorů v domě (dále jen „jednotek“), společnými členy Společenství jsou společní vlastníci jednotek. Členství ve Společenství je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy Společenství ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech domu a pozemku.

  1. Společenství může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. K právnímu jednání, kterým se Společenství zajistí za dluh jiné osoby, se nepřihlíží.

  1. Společenství právně jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami. Vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje Společenství vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv.

  1. Co je stanoveno v těchto stanovách o bytu, platí také pro nebytový prostor, jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů.

Článek II.

Název a sídlo Společenství

  1. Název Společenství zní Společenství vlastníků jednotek Ke Strašnické 51/14 a 78/12, Praha 10 –

       Strašnice.

  1. Sídlo Společenství je Ke Strašnické 51/14, Praha 10, PSČ 100 00.

ČÁST DRUHÁ

Předmět činnosti Společenství, pravidla pro správu domu a pozemku

Článek III.

Činnosti týkající se správy domu a pozemku

 

  1. Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je Společenství vlastníků.

  1. Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech vlastníků jednotek nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a pro zachování nebo zlepšení společných částí.

  1. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužící všem vlastníkům jednotek.

  1. Správa domu se vztahuje i na společné části, které slouží k užívání výlučně jen některému vlastníku jednotky.

  1. Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku se rozumí z hlediska provozního a technického zejména:

a) provoz a údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání, což se týká také všech technických zařízení domu jako společných částí i společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníka jednotky, pokud podle prohlášení vlastníka, těchto stanov či v souladu s usnesením shromáždění nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady,

b) revize, prohlídky a opravy společných částí technických sítí, rozvodů elektrické energie, vody a odvodu odpadních vod, tepla a teplé užitkové vody včetně radiátorů, vzduchotechniky, protipožárního zabezpečení domu, včetně hromosvodů, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu, elektrických sdělovacích zařízení v domě a dalších technických zařízení podle vybavení domu,

c) údržba pozemku a údržba přístupových cest,

d) uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu

e) stanovení pravidel pro užívání společných částí domu.

  1. Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména:

a) zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení dle platných právních předpisů a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro Společenství jako osobu odpovědnou za správu domu a pozemku z jiných právních předpisů,

b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku a záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání,

c) uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim ukládají platné právní předpisy nebo vyplývají z těchto stanov či z usnesení shromáždění vlastníků jednotek (dále jen „Shromáždění“) přijatých v souladu s platnými právními předpisy a s těmito stanovami,

d) činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících smluv,

e) výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek,

f) správy jednotek, které jsou ve vlastnictví Společenství.

  1. Pro účely správy domu a pozemku je Společenství oprávněno sjednávat smlouvy týkající se zejména:

a) zajištění činností spojených se správou domu a pozemku,

b) zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí domu a s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo,

c) pojištění domu,

d) nájmu společných částí domu,

e) zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených s užíváním společných částí domu a s užíváním jednotek, ke kterým nemá Společenství oprávnění je provozovat, jako jsou výměníkové (předávací stanice), strojovny výtahů a STA a podobná vyhrazená technická zařízení.

  1. Společenství dohlíží na plnění jím uzavřených smluv a vymáhá nároky z porušování smluvních povinností druhé smluvní strany.

  1. Společenství je oprávněno, určí-li tak Shromáždění, uzavřít nebo měnit smlouvu s osobou, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku (dále jen „Správce“).

  1. Neplní-li vlastník jednotky povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu či společných prostor, je Společenství oprávněno činit opatření ke zjednání nápravy i v případě, že nejde o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku. Právo vlastníka jednotky činit opatření k nápravě tím není dotčeno.

  1. Společenství nebo dotčený vlastník jednotky může navrhnout soudu, aby nařídil prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek.

  1. K nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí ve vlastnictví Společenství nebo k jinému nakládání s nimi může dát předchozí souhlas výlučně Shromáždění, u nabytí jen v případě, jde-li o nabytí nemovité věci pro účely správy domu a pozemku.

  1. Ke sjednání úvěru pro Společenství a k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce k zajištění tohoto úvěru, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, je oprávněno Shromáždění dát souhlas jen pro účely správy domu a pozemku, především pro opravy, úpravy společných částí nebo změny stavby, jejichž realizace byla schválena usnesením Shromáždění.

 

Článek IV.

Zajišťování správy domu a dalších činností na základě smlouvy se správcem

 

  1. V souladu s usnesením Shromáždění o ustanovení Správce může Společenství zajišťovat provozní, technické, správní a obdobné činnosti spojené se správou domu a pozemku a s dalšími činnostmi, popřípadě některé z těchto činností, a to na základě smlouvy se Správcem, kterým může být fyzická nebo právnická osoba.
  2. Smlouva se Správcem obsahuje:

a) vymezení činností, které bude Správce vykonávat,

b) cenu za služby poskytované správcem,

c) určení způsobu hospodaření s příspěvky na správu domu a pozemku a s finančními prostředky poskytovanými na úhradu služeb včetně jejich evidence,

d) povinnost Správce předkládat jím uzavírané smlouvy nebo jejich změny předem ke schválení Výboru, pokud byl Správce Společenstvím zmocněn k jejich uzavírání,

e) povinnost Správce předložit jednou ročně Shromáždění zprávu o činnosti Správce, zejména o finančním hospodaření, o stavu finančních prostředků přijatých od každého vlastníka jednotky a o stavu společných částí domu, jakož i o jiných významných skutečnostech,

f) povinnost Správce před ukončením jeho činnosti podat Shromáždění zprávu o své činnosti a předat Výboru všechny písemné materiály o správě domu a pozemku a své činnosti,

g) další náležitosti stanovené Shromážděním.

  1. Změny osoby Správce nebo změny obsahu smlouvy se Správcem schvaluje Shromáždění.

  1. Uzavřením smlouvy se Správcem podle odstavců 1 až 3 nemůže být dotčena výlučná rozhodovací působnost orgánů Společenství plynoucí ze zákona a z těchto stanov.

 

ČÁST TŘETÍ

Členství ve Společenství

Článek  V.

Vznik členství ve Společenství

 

  1. Členství ve Společenství je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky v domě, pro který Společenství vzniklo.

  1. Členy Společenství se stávají fyzické i právnické osoby, které nabyly vlastnictví k jednotce v domě, pro který Společenství vzniklo. Jejich členství vzniká:

a) dnem vzniku Společenství v případech, kdy tyto osoby nabyly vlastnictví k jednotce nejpozději dnem vzniku Společenství,

b) dnem nabytí vlastnictví k jednotce v případech, kdy tyto osoby nabyly vlastnictví k jednotce po dni vzniku Společenství.

Článek VI.

Spoluvlastnictví jednotky

 

  1. Vlastník jednotky může své právo k jednotce rozdělit na podíly.

  1. Spoluvlastníci jednotky nebo manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění manželů, jsou společnými členy Společenství. Ze společného členství jsou společní členové oprávněni a povinni společně a nerozdílně.

  1. Spoluvlastníci jednotky zmocní písemně společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva a povinnosti vůči Společenství, a to i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění manželů. Toto zmocnění doručí spoluvlastníci Společenství neprodleně po nabytí vlastnictví k jednotce. Nedohodnou-li se spoluvlastníci v této záležitosti, jsou povinni požádat soud o určení společného zástupce a pravomocné rozhodnutí soudu neprodleně doručit Společenství.

  1. Práva a povinnosti člena Společenství vykonává společný zástupce a to včetně účasti na Shromáždění, podávání návrhů a podnětů a hlasování na Shromáždění. Ostatní spoluvlastníci jednotky mají právo se zasedání Shromáždění zúčastnit, práva členů Společenství však nevykonávají. V případě, že se společný zástupce nemůže zasedání Shromáždění zúčastnit, mohou ostatní spoluvlastníci vykonávat práva člena Společenství na základě písemné plné moci od společného zástupce. Společný zástupce též hlasuje při hlasování mimo shromáždění.

  1. Společný zástupce nemusí být spoluvlastníkem jednotky. Společný zástupce může udělit plnou moc k zastupování třetí osobě, pokud tak spoluvlastníci či manželé určí.

 

Článek VII.

Seznam členů Společenství

  1. Společenství vede a aktualizuje seznam členů Společenství. U každého člena se do něj zapisuje:

a) jméno a příjmení,

b) datum narození,

c) místo trvalého pobytu, případně doručovací adresa,

d) telefon,

e) elektronická adresa,

f) váha hlasu při hlasování na Shromáždění,

g) společný zástupce.

  1. Členy Společenství, jejichž členství vznikne za trvání Společenství, zapíše Společenství do seznamu členů Společenství neprodleně poté, kdy člen Společenství oznámí prokazatelně nabytí vlastnictví jednotky nebo kdy se Společenství o této skutečnosti dozví jiným způsobem.

Článek VIII.

Práva a povinnosti vlastníka jednotky

 

  1. Vlastník jednotky má práva vlastníka jednotky a člena Společenství uvedená v příslušných ustanovení zákona a těchto stanov a má zejména právo:

a) svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt i užívat společné části budovy, a to při splnění podmínky, že tím neztíží jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv, ani neohrozí, nezmění či nepoškodí společné části,

b) účastnit se veškeré činnosti Společenství způsobem a za podmínek stanovených zákonem a těmito stanovami,

c) účastnit se jednání Shromáždění a hlasováním se podílet na jeho rozhodování,

d) volit a být volen do orgánů Společenství,

e) předkládat orgánům Společenství návrhy a podněty ke zlepšení činnosti Společenství a k odstranění nedostatků v jejich činnosti,

f) obdržet vyúčtování záloh na úhradu jednotlivých služeb do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období a vrácení případných přeplatků do 3 měsíců od obdržení vyúčtování,

g) seznámit se se způsobem, jak Společenství hospodaří a jak spravuje dům a pozemek, zejména nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, do účetních knih a dokladů, do podkladů, z nichž vychází určení výše jeho povinnosti podílet se na nákladech spojených se správou domu a pozemku a s dodávkou služeb spojených s užíváním jednotky,

h) nahlížet do písemných podkladů pro jednání Shromáždění a do zápisů ze schůze Shromáždění,

i) požádat výbor o sdělení jména, adresy, telefonu i elektronické adresy kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě.

  1. Vlastník jednotky má povinnosti uvedené v příslušných ustanoveních zákona a těchto stanov, zejména má povinnost:

a) dodržovat a plnit stanovení zákona, těchto stanov a usnesení orgánů Společenství schválená v souladu se zákonem a těmito stanovami,

b) udržovat svůj byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu, to platí i o společných částech, které má vlastník domu ve výlučném užívání,

c) hradit stanovené příspěvky na správu domu a pozemku,

d) hradit stanovené zálohy na úhradu za služby, a to nejpozději do 15.dne příslušného měsíce a hradit nedoplatky vyplývající z vyúčtování nejdéle do 3 měsíců po obdržení vyúčtování,

e) řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí a zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu, bytu nebo na pozemek,

f) řídit se při užívání společných částí domu, pozemku a společných zařízení domu právními předpisy a pokyny výrobce nebo správce technických zařízení,

g) zdržet se jednání, jímž by zasahoval do práva ostatních vlastníků jednotek; úpravy jednotky ve svém vlastnictví musí provádět tak, aby neohrožoval výkon vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek a v případech, kde to stanoví zákon, provádět úpravy jen se souhlasem všech vlastníků jednotek nebo na základě smlouvy o výstavbě uzavřené se všemi vlastníky jednotek v domě,

h) zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto a jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván Výborem či Správcem,

i) umožní přístup do svého bytu na základě předchozí výzvy Výboru či Správce v případech:

I. upravuje-li stavebně svůj byt, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují či nemění společné části,

II. za účelem umístění, údržby a kontroly zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií a odečtu naměřených hodnot,

III. pokud to nezbytně vyžadují úpravy, provoz, opravy apod. ostatních jednotek nebo domu jako celku;

nejde-li o havarijní či obdobný stav, činí výzvu písemně Výbor či Správce alespoň  3 dny  předem,

j) odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných bytech nebo na společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním byt užívají či kterým umožnil přístup do domu či na pozemek,

k) do 1 měsíce ode dne nabytí jednotky oznámit tuto skutečnost Společenství včetně údajů potřebných pro zapsání do seznamu členů Společenství, a to své adresy trvalého pobytu, příp. korespondenční adresy, telefonního čísla, elektronické adresy a počtu osob, které budou v bytě mít domácnost, obdobné platí i pro změny výše uvedených údajů,

l) v případě, že se nebude zdržovat na adrese uvedené v seznamu členů po dobu delší než 3 měsíce, sdělit Společenství způsob možného kontaktu se členem,

m) oznamovat Společenství bez zbytečného odkladu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně 3 měsíce v jednom kalendářním roce, to platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě, v takovém případě oznámí i jméno, adresu, telefon a elektronickou adresu této osoby,

n) předat výboru ověřenou projektovou dokumentaci v případě, že provádí změnu stavby.

                                                                                                                                            

Článek IX.

Zánik členství ve Společenství

 

  1. Členství ve Společenství zaniká:

a) úmrtím člena Společenství – fyzické osoby,

b) převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky,

c) zánikem vlastníka jednotky – právnické osoby – bez právního nástupnictví,

d) zánikem jednotky,

e) dalším způsobem, pokud to stanoví zákon.

2. Společné členství ve Společenství zaniká a mění se na členství dnem, kdy se zapíše změna předchozího spoluvlastnictví jednotky na výlučné vlastnictví jediného vlastníka jednotky do katastru nemovitostí; tuto změnu je vlastník jednotky povinen neprodleně oznámit Výboru.

 

   ČÁST ČTVRTÁ

   Orgány společenství vlastníků

 

Článek X.

Společná ustanovení

  1. Orgány Společenství jsou:

a) Shromáždění

b) Výbor

  1. Pokud se nesejde Shromáždění k volbě Výboru, není-li Výbor zvolen nebo nebude-li Výbor schopen plnit své funkce z důvodu, že počet členů Výboru poklesl pod 2 členy, plní jeho funkci vlastník jednotky, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, není-li takového vlastníka jednotky, pak všichni vlastníci jednotek. Hlavní povinností vlastníků jednotek je v těchto případech v co nejkratším termínu svolat Shromáždění k volbě Výboru. V případě, že funkci Výboru plní všichni vlastníci jednotek, je ke svolání Shromáždění oprávněn kterýkoli vlastník jednotky.

Článek XI.

Shromáždění

  1. Nejvyšším orgánem Společenství je Shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek.
  1. Shromáždění volí a odvolává členy Výboru.
  1. Do výlučné působnosti Shromáždění patří:

a) změna stanov,

b) změna prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám,

c) volba a odvolávání členů Výboru a rozhodování o výši jejich odměn,

d) schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření Společenství a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,

e) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,

f) schvalování rozpočtu společenství na další kalendářní rok

g) rozhodování

1)   o členství Společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení,

2)   o změně účelu užívání domu nebo bytu,

3)   o změně podlahové plochy bytu,

4)   o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek,

5)   o změně podílu na společných částech,

6)   o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky,

7)   o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady za kalendářní rok částku rovnající se aktuálnímu měsíčnímu příspěvku všech vlastníků na správu domu a pozemku z hlediska provozního a technického (fond oprav) za tento  rok,

h) udělování předchozího souhlasu

1)   k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,

2)   k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku rovnající se polovině aktuálního měsíčního příspěvku všech vlastníků na správu domu a pozemku z hlediska provozního a technického (fond oprav),

3)   k uzavření smlouvy o úvěru Společenstvím včetně schválení výše a podmínek úvěru,

4)   k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil,

5)   určení osoby Správce a rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy se Správcem a schválení změny této smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti,

i) rozhodování v dalších záležitostech určených těmito stanovami nebo v záležitostech, které si Shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

  1. Shromáždění se schází nejméně jednou za rok. Svolává je Výbor. Není-li zvolen Výbor, svolává Shromáždění ten, kdo plní funkci orgánů společenství dle bodu 2. Článku X. Svolavatel připravuje též podklady pro jednání Shromáždění.
  1. Shromáždění musí být Výborem svoláno též z podnětu vlastníků, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich. Shromáždění musí být v takovém případě svoláno do 30 dnů od doručení této žádosti tak, aby se konalo nejpozději do 60 dnů od jejího doručení. V žádosti musí být uveden návrh pořadu jednání. Neučiní-li tak Výbor, svolají tito vlastníci Shromáždění k zasedání na náklady Společenství sami.
  1. Nesplní-li svolavatel uvedený v odstavci 4 povinnost svolat Shromáždění podle odstavce 4 nebo 5, jsou oprávněni Shromáždění svolat vlastníci jednotek, jejichž počet hlasů činí alespoň jednu čtvrtinu všech hlasů.
  1. Shromáždění se svolává pozvánkou, která se zašle elektronicky včetně všech podkladů k jednotlivým bodům jednání vlastníkům jednotek, vlastníci jednotek jsou povinni do 3 dnů elektronicky potvrdit její přijetí. Vlastníkům jednotek, kteří neudají svoji elektronickou adresu či nepotvrdí její přijetí se pozvánka vhodí do schránky či zašle poštou v písemné podobě, podklady k jednotlivým bodům jednání se nezasílají, budou k nahlédnutí v tištěné podobě na vyžádání v kanceláři Společenství. Pozvánka se dále vyvěsí v domě na domovní vývěsce Společenství a umístí na webových stránkách Společenství.
  1. Pozvánka musí být doručena a současně vyvěšena nejméně 15 dní přede dnem konání Shromáždění. Za doručenou se pozvánka považuje třetím dnem po odeslání. V pozvánce se uvede zejména datum, hodina, místo konání a program jednání Shromáždění. Dále se v pozvánce uvede, kde se mohou vlastníci jednotek seznámit s podklady k nejdůležitějším bodům jednání.
  1. Shromáždění lze z důležitých důvodů odvolat nebo změnit datum jeho konání na pozdější dobu. Odvolání Shromáždění nebo změna data jeho konání musí být oznámena vlastníkům jednotek způsobem stanoveným pro svolání Shromáždění, odesláno musí být nejpozději 5 dnů před oznámeným datem jeho konání. Mimořádné Shromáždění lze odvolat nebo změnit datum jeho konání na pozdější dobu, jen pokud o to požádají vlastníci, na jejichž žádost bylo Shromáždění svolané.
  1. Jednání Shromáždění řídí předseda Výboru nebo pověřený člen Výboru. V případě svolání Shromáždění jiným svolavatelem v souladu s těmito stanovami řídí jednání Shromáždění tento svolavatel případně jím zmocněný vlastník jednotky.
  1. Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají nadpoloviční většinu hlasů. K přijetí rozhodnutí je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud zákon nebo tyto stanovy neurčují vyšší počet hlasů.
  2. Není-li Shromáždění schopné se usnášet, svolá Výbor náhradní schůzi tak, aby se konala do tří týdnů ode dne, na který bylo Shromáždění původně svoláno. Náhradní Shromáždění musí být svoláno novou pozvánkou s nezměněným pořadem jednání. Pozvánka musí být odeslána nejpozději do 5 dnů ode dne, na který bylo svoláno původní Shromáždění.
  1. Vlastník jednotky je oprávněn nechat se na Shromáždění zastoupit na základě písemné plné moci, a to kteroukoli fyzickou či právnickou osobou. Udělení generální plné moci pro všechna následující Shromáždění se připouští. Podpisy na plné moci nemusí být úředně ověřeny.
  1. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. Spoluvlastníci jednotky mají společně jeden hlas, jejich hlasovací právo je vykonáváno prostřednictvím společného zástupce. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody se po objasnění řešeného problému hlasuje znovu. Je-li vlastníkem jednotky Společenství, k jeho hlasu na Shromáždění se nepřihlíží. Shromáždění může rozhodnout, že bude provedeno tajné hlasování, a to zejména, pokud jde o volbu členů Výboru.
  1. Souhlasu všech vlastníků jednotek je zapotřebí ke schválení:

a) změny účelu užívání stavby a změny stavby, pokud není dále uvedeno jinak,

b) mění-li se všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech,

c) mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech.

  1. Souhlasu nejméně tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek je zapotřebí k přijetí usnesení o:

a) k přijetí usnesení o změně prohlášení vlastníka budovy podle §1169 zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku.

b) schválení nebo změně stanov,

c) uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám.

  1. Souhlasu nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků jednotek je zapotřebí ke zvolení členů Výboru.
  1. Z jednání Shromáždění se pořizuje zápis, za jehož pořízení odpovídá svolavatel. Zápis musí obsahovat nezbytné údaje prokazující schopnost Shromáždění k jednání a usnášení, dále údaje o průběhu jednání, plné znění přijatých usnesení, výsledky voleb, pokud byly volby prováděny a námitky členů proti rozhodnutí Shromáždění, pokud požádali o jejich zaprotokolování. Přílohu zápisu tvoří zejména listina přítomných s jejich podpisy a písemné podklady, které byly předloženy k jednotlivým projednávaným bodům. Zápis z jednání Shromáždění musí být zaslán elektronicky spoluvlastníkům, kteří o jeho zasílání požádají, do 15 dnů od jejich žádosti.
  1. Zápis podepisuje zapisovatel a ověřovatel zápisu. Zápisy včetně písemných podkladů k jednání Shromáždění musí být archivovány Správcem.
  1. Právo přehlasovaného vlastníka.

Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník nebo i Společenství, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl. V rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednání podle napadeného rozhodnutí. Návrh musí být u příslušného soudu podán do 3 měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, poté jeho právo zaniká. Toto právo přehlasovaného vlastníka se vztahuje i na případ rozhodování mimo zasedání.

  1. Je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla Shromáždění řádně předložena k rozhodnutí a o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.
  1. Rozhodnutí mimo zasedání:

a) Není-li svolané Shromáždění způsobilé usnášet se, může osoba, která je oprávněna Shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání Shromáždění svoláno, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání.

b) Výbor může k rozhodnutí mimo zasedání vyhradit i další záležitosti, o nichž považuje za důležité rozhodnout mezi jednotlivými zasedáními Shromáždění.

c) Mimo zasedání není možno rozhodovat o změně stanov.

d) O tom, zda bude záležitost dle bodu b) předložena vlastníkům jednotek k rozhodnutí mimo zasedání, rozhoduje Výbor nadpoloviční většinou hlasů.

e) Návrh musí obsahovat alespoň návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit a pokyn, zda je potřeba úředně ověřit podpis. Lhůta k vyjádření činí minimálně 15 dní ode dne doručení návrhu. Návrh se považuje za doručený třetím dnem po odeslání.

f) K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí, s tím, že podpis na této listině musí být úředně ověřen, pokud je tak uvedeno v předloženém návrhu. V případě spoluvlastníků či manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění, podepisuje listinu zástupce jakožto osoba zmocněná pro jednání se Společenstvím.

g) Výbor oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování, a pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý obsah přijatého usnesení. Neučiní-li to bez zbytečného odkladu, může oznámení učinit na náklady Společenství vlastníků ten, kdo usnesení navrhl.

h) Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže tyto stanovy vyžadují vyšší počet hlasů.

i) Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník navrhnout soudu, aby rozhodl ve stejné šíři a za stejných podmínek jako při rozhodování na zasedání Shromáždění uvedených v bodě 20. a 21. tohoto článku.

 

Článek XII.

Výbor

 

  1. Výbor je statutárním a výkonným orgánem Společenství. Řídí a organizuje běžnou činnost Společenství a rozhoduje o věcech spojených se správou domu a s předmětem činnosti Společenství s výjimkou těch případů, které jsou podle stanov či zákona ve výlučné působnosti Shromáždění nebo si je Shromáždění do výlučné působnosti vyhradilo.

  1. Výbor je volený orgán Společenství. Za svou činnost odpovídá Shromáždění. Za Výbor jedná navenek předseda. Je-li pro právní úkon zapotřebí písemná forma, je nezbytný podpis předsedy a dalšího člena Výboru.

  1. Výbor má 3 členy. Každý jeho člen má jeden hlas. Shromáždění volí a odvolává členy Výboru. Na svém prvním zasedání Výbor zvolí předsedu. První zasedání svolává jeho nejstarší člen, který také řídí jeho zasedání do zvolení předsedy.

  1. Člen Výboru nebo zástupce právnické osoby jako člena Výboru může být jen osoba plně svéprávná a bezúhonná ve smyslu živnostenského zákona. Členy volených orgánů mohou být pouze vlastníci jednotek či zástupci právnických osob jakožto vlastníků jednotek. Je-li členem Výboru právnická osoba, zastupuje ji člen jejího statutárního orgánu případně jiná osoba na základě plné moci. Členem Výboru nemohou být současně příbuzní v řadě přímé, sourozenci nebo manželé.

  1. Závazek k výkonu funkce ve Výboru je závazkem osobní povahy a člen Výboru se nemůže nechat při výkonu své funkce zastoupit, a to ani jiným členem Výboru.

  1. Funkční období členů Výboru je 5 let; počíná dnem zvolení do funkce a končí uplynutím funkčního období. Členství ve Výboru dále končí odstoupením z funkce, odvoláním z funkce před uplynutím funkčního období Shromážděním, zánikem členství ve Společenství či ztrátou způsobilosti být členem Výboru.

  1. Člen Výboru může být volen opětovně.

  1. Člen Výboru může před uplynutím funkčního období z funkce odstoupit. Odstoupení musí Výboru písemně oznámit. Jeho funkce končí dnem, kdy Výbor odstoupení na své schůzi projednal, nejpozději však uplynutím 30 dnů ode dne doručení oznámení o odstoupení.

  1. Shromáždění může volit náhradníky členů Výboru v počtu rovnajícím se nejvýše počtu členů Výboru, spolu s určením jejich pořadí. Náhradník nastupuje na místo člena Výboru, jehož funkce skončila před uplynutím funkčního období, dnem skončení jeho funkce. Výbor je povinen náhradníkovi oznámit neprodleně, nejpozději do 3 dnů ode dne, kdy se dozví, že funkce člena výboru k určitému dni skončí, případně již skončila, že nastupuje do funkce. Pro náhradníky platí ustanovení odstavce 4 obdobně.

  1. Předseda Výboru organizuje, svolává a řídí činnost Výboru a organizuje běžnou činnost Společenství. Výbor koná schůze podle potřeby, nejméně však jednou za pololetí. Nesvolává-li v dohodnutých lhůtách schůzi Výboru předseda, může zasedání Výboru svolat kterýkoli další člen Výboru.

  1. Výbor je schopen usnášení, je-li přítomna nadpoloviční většina jeho členů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů všech členů Výboru. Požádá-li o to člen Výboru, musí být do zápisu výslovně uveden jeho nesouhlas s přijatým usnesením, popřípadě též důvody tohoto nesouhlasu.

  1. Člen Výboru je povinen vykonávat funkci s péčí řádného hospodáře. Člen Výboru je za porušení této své povinnosti a za způsobenou škodu odpovědný v souladu s ustanoveními zákona.

  1. Členům Výboru bude za výkon funkce poskytnutá odměna, jejíž výši schvaluje Shromáždění.

  1. Z jednání Výboru se pořizuje zápis s obsahem: datum a místo konání, přijatá usnesení, výsledky hlasování, námitky členů Výboru proti rozhodnutí Výboru, pokud požádají o zaprotokolování a další. Tento zápis i další písemnosti budou umístěny na webových stránkách Společenství a případně mohou být zasílány na elektronické adresy členů, kteří o to požádají.

  1. Nemá–li Výbor dostatečný počet členů potřebných k rozhodování, jmenuje na návrh toho, kdo osvědčí právní zájem, chybějící členy soud na dobu, než budou noví členové zvoleni Shromážděním.

  1. Výbor jako výkonný orgán společenství zejména:

a) zajišťuje záležitosti Společenství ve věcech správy domu a pozemku a další činnosti podle zákona a těchto stanov, pokud nejde o záležitosti, které jsou v působnosti Shromáždění,

b) zajišťuje plnění usnesení Shromáždění a odpovídá mu za svou činnost,

c) uzavírá smlouvy ve věcech předmětu činnosti Společenství za účelem zajištění oprav, pojištění domu a zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek, kontroluje jejich kvalitu a kontroluje úhradu za provedené dodávky a služby,

d) odpovídá za vedení účetnictví, sestavení účetní uzávěrky a za předložení přiznání k daním, pokud tato povinnost vyplývá z právních předpisů,

e) připravuje podklady pro jednání Shromáždění, svolává je, předkládá mu zprávu o hospodaření Společenství, zprávu o správě domu a pozemku a o dalších činnostech Společenství, které obsahují zejména základní údaje o provedených a plánovaných opravách, údržbě a povinných revizích včetně údajů o použití a stavu příspěvků na správě domu a pozemku,

f) předkládá k projednání a schválení účetní uzávěrku a písemné materiály, které má Shromáždění projednat,

g) připravuje rozpočet na další kalendářní rok a předkládá ho Shromáždění předem ke schválení, koná-li se jednání Shromáždění ve druhém pololetí kalendářního roku, jinak předkládá k dodatečnému schválení, při neschválení rozpočtu Shromážděním vypracuje rozpočet nový dle obsahu nesouhlasného usnesení Shromáždění,

h) zajišťuje řádné vedení písemností Společenství, např. zápisů ze Shromáždění, usnesení apod.,

i) sděluje jednotlivým vlastníkům jednotek výši příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku a výši záloh na úhradu za služby podle usnesení Shromáždění,

j) zajišťuje vyúčtování záloh na úhradu za služby a včasné vypořádání nedoplatků a přeplatků,

k) zajišťuje včasné plnění závazků Společenství vzniklých ze smluv a jiných závazků a povinností vůči třetím osobám a včasné uplatňování pohledávek Společenství,

l) činí opatření k zajištění úhrady dluhů ze strany vlastníků jednotek, vymáhá plnění povinností uložených vlastníkům,

m) má právo vyzvat vlastníky jednotek, aby do doby, než vlastník jednotky dlužící zálohy na služby své dluhy uhradí, složili na účet Společenství zálohu na pokrytí těchto dluhů ve výši odpovídající jejich podílu na společných částech, aby nedošlo k platební neschopnosti Společenství,

n) vede a aktualizuje seznam vlastníků jednotek a nájemců v domě,

o) sděluje na požádání vlastníka jednotky jméno a adresu kteréhokoli jiného vlastníka či nájemce kterékoli jednotky v domě,

p) reaguje na žádosti a podněty vlastníků jednotek, na žádost vlastníka jednotky ve smyslu předchozího bodu nejpozději do 3 dnů, na ostatní žádosti a podněty do 14 dnů,

q) provozuje emailovou adresu, která je při případné změně zaslána vlastníkům jednotek a zároveň trvale vyvěšena na vývěsce Společenství, na kterou mohou vlastníci jednotek zasílat své žádosti a podněty a zajišťuje provoz webových stránek Společenství.

 

  1. Výbor jako statutární orgán Společenství zejména:

a) v souladu se zákonem, s těmito stanovami a usneseními Shromáždění činí úkony jménem Společenství navenek ve věcech předmětu své činnosti, zejména též uzavírá smlouvy,

b) zajišťuje kontrolu kvality dodávek, služeb a jiných plnění podle uzavřených smluv a činí vůči dodavatelům potřebná právní nebo jiná opatření k odstranění zjištěných nedostatků nebo k náhradě vzniklé škody,

c) jménem Společenství zajišťuje vymáhání plnění povinností uložených vlastníkům jednotek,

d) plní povinnosti podle zákona ve vztahu k rejstříku společenství vedeným příslušným soudem určeným zvláštním právním předpisem k vedení obchodního rejstříku.

ČÁST PÁTÁ

Pravidla pro užívání společných částí

 

Článek XIII.

Domovní řád

  1. Užívání bytů

a) Vlastníci jednotek, nájemci bytů a členové jejich domácností (dále jen „uživatelé“) jsou povinni při výkonu svých práv dbát, aby v domě bylo vytvořeno prostředí, zajišťující ostatním uživatelům nerušený výkon jejich práv.

b) Vlastníci jednotek jsou povinni s ustanoveními této části stanov seznámit ostatní uživatele bytu a jsou odpovědni za jejich dodržování.

c) Žádná jednotka (bytová ani nebytová) nesmí být užívána k jinému účelu, než k jakému byla kolaudována. Žádná bytová jednotka nesmí být užívána ke komerčním nebo jiným profesionálním účelům, které by byly nezákonné nebo jinak škodlivé Společenství jako celku a v rozporu se stanovami Společenství.

d) Uživatelé bytu musí předem požádat Výbor o povolení k činnosti, která by jakkoli mohla omezit nebo ovlivnit pravidla soužití definované v této části stanov. Tato činnost nesmí být v rozporu se zákony, pravidly a opatřeními jakéhokoli orgánu státní správy, správců sítí a smí být v bytě uživatele vykonávána jen na základě tohoto povolení.

2. Zdroje informací

a) Základním zdrojem informací pro všechny uživatele jsou nástěnky v přízemí jednotlivých domů. Jejich prostřednictvím předává Výbor a Správce domu nejdůležitější informace všem uživatelům domu.

b) Uživatelé v případě žádosti komunikují se Společenstvím písemně a Výbor odpovídá písemnou formou s řádným zdůvodněním případného zamítavého stanoviska. Připomínky a dotazy lze zaslat na e-mail: [email protected].

c) Pro členy Společenství je zřízena internetová adresa: kestrasnicke.cz, kde jsou k dispozici aktuální  informace  o dění ve Společenství  včetně kontaktů na členy Výboru Společenství.

3. Rušení klidu a ostatních obyvatel

a) Uvnitř nebo vně bytů nebo ve společných prostorách a prostranstvích nesmí být provozována žádná soustavná činnost, která by hlukem, zápachem, vibracemi nebo jinak ohrožovala a narušovala klid, pohodu a pohodlí ostatních uživatelů v domě.

b) Uživatelé bytu jsou povinni zajistit, aby všichni, kdo byt užívají nebo ho navštěvují, neprodukovali nepatřičný hluk uvnitř bytu, v jeho okolí ani ve společných prostorách nebo dělali cokoli, co by obtěžovalo a znepříjemňovalo život ostatních uživatelů, a to zejména v době od 22.00 do 08.00 hodin. Výbor může požadovat pokutu ve výši schválené Shromážděním za prokazatelné rušení klidu, pokud uvedené bude potvrzeno minimálně uživateli dvou okolních bytových jednotek a po první písemné výzvě nebude učiněna náprava. Pokuta pak bude připočítána k pravidelným měsíčním platbám a bude inkasována společně s nimi.

c) Vlastník bytu je ve smyslu povinností ke Společenství vyplývajících z dodržování pravidel tohoto domovního řádu odpovědný i v době své nepřítomnosti za to, aby chování uživatelů jeho bytu, hostů a domácích zvířat bylo v souladu s těmito pravidly.

d) Uživatelé bytů nesmějí používat chodby, schodiště, vstupy, haly, chodníky a společná prostranství k jiným účelům než ke kterým jsou určeny. Tyto prostory slouží zejména ke vstupu a odchodu z bytu.

e) Pokud Výbor Společenství nerozhodne jinak nebo neudělí výjimku, mohou se práce v bytech spojené s větší hlučností nebo jinak omezující ostatní uživatele bytů vykonávat pouze v době od 8.00 hod. do 18.00 hod., od pondělí do soboty včetně, s výjimkou státních a ostatních svátků.

f) Žádný uživatel nesmí bez povolení či vážného důvodu vstoupit na část domu, která je výlučným vlastnictvím nebo ve výlučném užívání jiného uživatele bytu, např. balkony, sklepní kóje apod.

g) Kdokoliv poničí vnitřní nebo vnější malby nebo omítky, povrch podlah nebo výtahů nebo jakýkoliv společný majetek, je povinen škody odstranit na svoje náklady.

 

4. Nebezpečné činnosti

a) Každý uživatel musí dělat vše pro to, aby zabránil vzniku požáru kdekoli v domě. To znamená, že kamkoli do domu (tj. včetně sklepů a nebytových prostorů) nesmějí být vnášeny a kdekoli v domě nesmějí být skladovány nebezpečné látky a předměty v tuhé, kapalné ani plynné podobě, které by mohly samy způsobit požár nebo riziko jeho vzniku či šíření neúměrně zvyšovaly. Dále to znamená, že nikdo nebude provádět neodborné zásahy do elektroinstalací.

b) Žádné věci, zvláště hořlavé předměty jako jsou cigarety, či jejich nedopalky, zápalky nebo předměty zábavné pyrotechniky nesmějí být vyhazovány z oken, dveří, balkonů nebo z a do ostatních částí domu včetně společných prostor.

c) Jakákoli škoda na společném majetku, průkazně způsobená nedbalostí vlastníka nebo uživatele bytu, člena jeho rodiny, nájemníka, návštěvy nebo zvířaty, bude naúčtována tomuto vlastníku nebo uživateli bytu.

d) Z důvodu požární a obecné bezpečnosti je zakázáno umísťovat do společných prostor jakékoliv předměty kromě rohožek a menších okrasných květin. Květiny je povoleno umisťovat pouze se souhlasem bezprostředních sousedů v daném vchodu a patře.

e) Ve společných prostorách platí zákaz kouření.  Ve výtazích nelze přepravovat hořlavé látky ani provádět jinou požárně nebezpečnou činnost.

5. Čistota

a) Ve společných prostorách nebo na společných prostranstvích nesmějí být odkládány, hromaděny nebo skladovány odpadky, odpadkové krabice nebo pytle, osobní nebo domovní odpad, boty, koberce apod.

b) Jestliže budou ve společných prostorách tyto věci skladovány, bude viník upozorněn, aby je odstranil do 24 hodin. Po uplynutí této lhůty budou tyto předměty odstraněny na náklady viníka. Pokud viník nebude zjištěn, budou tyto předměty odstraněny na náklady Společenství. Uživatel může ve výjimečných případech požádat člena výboru Společenství o časově omezenou výjimku s tím, že skladovaný předmět bude označen jmenovkou majitele a časovým údajem a podpisem schvalujícího člena Společenství, který pak má právo kontroly.

c) Obalový materiál většího rozsahu (např. od nábytku a velkých domácích spotřebičů) je povinen zlikvidovat každý sám na své náklady nebo si dohodnout jeho likvidaci včetně finanční úhrady se Správcem objektu.

d) Z oken, balkonů a teras nesmějí být vyklepávány prachovky, mopy, koberce, ubrusy, dále je zakázáno vyhazovat z balkónů a oken jakékoliv předměty např. odpadky, hlínu, zeleň nebo cigaretové nedopalky či zametat nečistoty z balkonů. Stejně tak není dovoleno čištění věcí ve společných prostorech.

6. Vnější vzhled

a) Žádné nápisy, plakáty, billboardy, inzeráty, nesmějí být umísťovány nebo vztyčovány na společných pozemcích, ve společných prostorách a na vnější straně oken a balkónů bez předchozího souhlasu Shromáždění. Soukromé inzeráty obyvatel domu, týkající se bydlení, mohou být umísťovány na nástěnku, přičemž musejí obsahovat konečné datum účinnosti.

b) Žádné televizní nebo radiové antény rozměru většího než 80 cm, markýzy, stínidla a zástěny přesahující půdorys domu, klimatizační jednotky, kouřové komíny, nesmějí viset nebo být vztyčovány na exteriéru budovy bez předchozího písemného souhlasu Výboru Společenství.

c) Žádné prádlo, oblečení nebo jiné věci nesmějí viset nebo být umístěny v oknech, na balkonech nebo jiných částech budovy tak, že by přesahovaly půdorys domu. Balkony nesmějí být užívány jako skladiště (vyjma umísťování kočárků a jízdních kol).

d) Žádné oplocení majetku nebo jiné konstrukční změny uvnitř či vně budovy, nové instalace (telefonní dráty, trubky, atd.) nebo jiné služby, měnící a doplňující vzhled fasády nebo stěn společných prostor, nesmí být prováděno bez předchozího písemného souhlasu Výboru Společenství.

e) Venkovní vzhled domu nesmí být v žádném případě měněn včetně natírání, štuků, cihel, zábradlí, betonu nebo dalších vnějších částí budovy a ostatních zařízení umístěných na společných prostranstvích, aniž by k tomu byl předchozí souhlas Shromáždění.

7. Škody na majetku

a) Uživatelé bytu ani domácí zvířata nesmějí způsobovat škody na domech, chodnících, stromech, rostlinách, keřích, květinách, sadových úpravách nebo trávnících. Je povinností každého škodám zabránit.

b) Nikdo nemá bez souhlasu a doprovodu Správce přístup na střechu z důvodu garancí na hydroizolaci střešního pláště.

c) Při veškerých stavebních pracích, které by vlastníci bytových jednotek měli v úmyslu provádět ve svých bytech (dispoziční změny, zásahy do rozvodů jednotlivých sítí, zásahy do příček či dokonce do nosných konstrukcí, instalace bazénů, saun atd.), je nutno se řídit stavebním zákonem a příslušnými prováděcími předpisy. Úpravy, jimiž se mění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, může člen společenství provádět jen dle ustanovení těchto stanov. Vlastník bytu projedná svůj rekonstrukční úmysl nejen se stavebním úřadem, ale i se členy Výboru Společenství, kterým předá potřebné materiály pro rekonstrukci v kopii. Bez schválení rekonstrukce výborem Společenství nemůže být rekonstrukce provedena. Podklady k rekonstrukci budou založeny v archivu Společenství.

d) Na vlastníky a uživatele bytů nebude vyvíjen nátlak ze strany Výboru k úhradě škod na majetku, pokud tyto škody vznikly prokazatelně nedbalostí ze strany Správce objektu včetně jeho zaměstnanců.

8. Stěhování

Veškeré stěhování musí proběhnout v době od 08.00 do 19.00 hod (po-ne). Stěhování mimo tyto hodiny není dovoleno.

9. Domácí zvířata

a) Uživatelé bytů jsou odpovědni za jimi chovaná zvířata. Zejména jsou povinni zajistit, aby zvířata nenarušovala výkon užívacích práv ostatních uživatelů domu, zejména psi svým hlasitým štěkotem, případně znečišťováním společných prostor.

b) Výbor může požadovat pokutu za prokazatelné rušení štěkáním nebo jiným hlukem a to až do výše 5000,- Kč, pokud uvedené bude potvrzeno minimálně uživateli dvou okolních bytových jednotek a po první písemné výzvě nebude učiněna náprava. Pokuta pak bude připočítána k pravidelné měsíční platbě a bude inkasována společně s ní.

c) Pokud chované zvíře jakýmkoli způsobem znečistí společné prostory domu či přístupové cesty a prostory vchodů do domu, je jeho majitel či jinak zodpovědná osoba za toto zvíře toto znečištění neprodleně odstranit.

10. Bezpečnost

a) Uživatelé bytů, Správce či ochranná služba nesmějí dovolit komukoliv, aby jakýmkoli způsobem blokoval vchodové dveře a nechával je otevřené déle, než je nezbytně nutné.

b) Požaduje se velmi důrazně a striktně, aby uživatelé neotvírali dveře osobám, které neznají. Zároveň uživatelé bytů nesmějí dovolit neznámým osobám vstup do objektu současně při vlastním vstupu či odchodu.

c) Ztrátu či odcizení čipů od vstupu do objektu jsou uživatelé bytů povinni neprodleně oznámit pracovníkovi správní firmy.

11. Obecná ustanovení

a) V případě porušení této části stanov a při vyčerpání všech přípustných nápravných prostředků (zejména doručení prokazatelné výzvy k odstranění porušení domovního řádu s relevantním termínem pro odstranění porušení) je Výbor Společenství oprávněn uložit viníkovi pokutu. Pokuta pak bude připočítána k pravidelné měsíční platbě a bude inkasována společně s ní.

b) Za porušení ustanovení domovního řádu může Společenství prostřednictvím Výboru stanovit pokutu až do výše 10.000,- Kč, kromě náhrady za větší škodu způsobenou na společném majetku, která bude vyčíslena dle skutečné výše škody a nákladů na její odstranění. V případě, že osoba, která škodu způsobila, jí dobrovolně nenahradí v plné výši, bude věc podstoupena k vymáhání v soudním řízení. Částky takto získané budou uloženy na účet Společenství a budou použity pro účely Společenství.

c) V případě sporu nebo neshod souvisejícího s porušením pravidel nebo udělením pokut dle této části stanov, tj. při sporu nebo neshodách mezi Výborem a vlastníkem nebo uživatelem bytu, v případě vzniku sporů nebo neshod mezi vlastníky či uživateli bytů, se každá ze zainteresovaných stran musí nejdříve obrátit na Shromáždění Společenství jako rozhodčí orgán Společenství, přičemž prvně se vždy pokusí o přátelské urovnání sporu, dříve než se obrátí na soud.

d) Při dlouhodobé nepřítomnosti (tj. po dobu delší než dva týdny) uživatelů bytu nebo nebytového prostoru je jejich povinností oznámit Výboru Společenství kontaktní adresu a telefonní číslo na konkrétní osobu, aby v případě havárie či neodkladných oprav v domě byla tato k zastižení. Tuto povinnost může uživatel bytu splnit i oznámením jména a kontaktních údajů osoby, která má klíče od bytu.

e) Veškerá porušení pravidel a opatření budou hlášena a zaznamenána u Výboru Společenství.

 

 

ČÁST ŠESTÁ

Hospodaření Společenství

 

Článek XIV.

Pravidla pro tvorbu rozpočtu Společenství

 

  1. Návrh rozpočtu na další kalendářní rok, sestavený podle pravidel určených v tomto článku stanov, připravuje Výbor a schvaluje Shromáždění, které také schvaluje výsledky jeho plnění v rámci schválení zprávy o hospodaření Společenství.
  1. Základním kritériem při sestavování rozpočtu je zabezpečení vyrovnaného hospodaření s finančními prostředky v běžném roce a vytvoření dostatečné finanční rezervy pro opravy a stavební úpravy společných částí domu v budoucích letech. Rozpočet je sestaven na základě předpokládaných příjmů a výdajů a vychází z výsledků hospodaření v uplynulém kalendářním roce.
  1. Příjmem Společenství jsou zejména

a) příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku,

b) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami příspěvků na správu domu a pozemku,

c) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami za plnění spojená nebo související s užíváním jednotky, včetně nedoplatků z jejich vyúčtování, a pokuty za nesplnění povinnosti vlastníka jednotky,

d) úroky z vkladů na bankovních účtech společenství,

e) penále, úroky z prodlení a smluvní pokuty zaplacené třetími osobami za porušení povinností ze smluv sjednaných Společenstvím,

f) pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných Společenstvím týkající se společných částí a bonifikace za příznivý škodní průběh,

g) příjmy plynoucí z nakládání s majetkem Společenství.

 

  1. Příjmem Společenství nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet Společenství; jde zejména o tyto příjmy:

a) nájemné z pronájmu společných částí domu,

b) úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců těchto společných částí s platbami nájemného a s úhradami za plnění spojená s užíváním těchto společných částí včetně nedoplatků z jejich vyúčtování,

c) příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby.

  1. Výdaje Společenství jsou náklady na správu domu a pozemku.
  1. Uzavře-li Společenství podle těchto stanov smlouvu se Správcem, je povinno smluvně dojednat také povinnosti Správce předkládat orgánům Společenství ke schválení návrhy výše příspěvků na správu domu a pozemku a výše záloh na úhradu za služby placené vlastníky jednotek, návrhy na rozúčtování cen služeb a další návrhy, které podle zákona a podle těchto stanov schvalují příslušné orgány Společenství.
  1. Nabude-li Společenství věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory k účelům uvedeným v zákoně a v těchto stanovách, je povinno s nimi hospodařit pouze v souladu s vymezeným účelem. Výbor může v těchto záležitostech činit právní úkony pouze na základě usnesení Shromáždění, pokud v usnesení Shromáždění není stanoveno jinak.
  1. Společenství je povinno uplatňovat a vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek a plnění závazků třetích osob vůči Společenství.
  1. Případný zisk z hospodaření Společenství může být rozdělen mezi vlastníky jednotek po schválení účetní uzávěrky na základě usnesení Shromáždění. Zisk se rozdělí podle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek. V daňových záležitostech se postupuje podle zvláštních právních předpisů.
  1. Vlastníci jednotek jsou z právních úkonů týkajících se společné věci oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu a rovněž ručí za závazky Společenství v tomtéž poměru.
  1. Majetek Společenství smí být použit pouze k zabezpečení předmětu činnosti Společenství. Při nakládání s majetkem Společenství je Výbor povinen jednat s péčí řádného hospodáře.
  1. Majetek Společenství nesmí být použit k zajištění závazků jiných osob.
  1. V případě nedostatku finančních prostředků na nutnou údržbu či opravy domu, které je potřeba bez odkladu provést s ohledem na havarijní stav, jsou vlastníci jednotek povinni uhradit potřebnou částku podle velikosti svého spoluvlastnického podílu na společných částech domu.

 

Článek XV.

Příspěvky na správu domu a pozemku a úhrada cen služeb – společná ustanovení

 

  1. Vlastníci jednotek jsou povinni platit zálohy na plnění spojená s vlastnictvím a užíváním bytu a na správu domu a pozemku, a to tak, aby tyto byly připsány na účet Společenství nejpozději 15. dne příslušného měsíce.
  1. Zúčtovací období se stanoví na kalendářní rok, tj. začíná 1. 1. a končí 31. 12. daného kalendářního roku.
  1. Příspěvky na správu domu a pozemku a zálohy na služby se stanovují tak, aby pokryly předpokládané náklady. Výši částky pro každou jednotku určuje Výbor podle rozpočtu schváleného Shromážděním a v souladu s těmito stanovami, případně si ji dohodne vlastník jednotky s Výborem, zejména při změně počtu osob žijících v bytě.
  1. V případě změny v částce stanovených měsíčních záloh Výbor zajistí distribuci nového předpisu úhrad vlastníkům jednotek nejpozději měsíc před splatností nově stanovené výše zálohy a to vhozením do poštovní schránky, elektronickou poštou, případně zasláním poštou.

 

 

Článek XVI.

Pravidla pro příspěvky na správu domu a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky

 

  1. Vlastníci jednotky přispívají na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jejich podílu na společných částech.
  1. Na každou jednotku stejně se rozvrhnou příspěvky určené na činnost společenství, odměňování členů Výboru, odměnu Správce, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti.
  1. Podobnými náklady vlastní správní činnosti uvedenými v odst. 2. se rozumí zejména:

a) náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů Společenství,

b) náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,

c) náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,

d) náklady kanceláře Společenství, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné,

e) náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.

  1. Nevyčerpaný zůstatek na platbách na správu domu a pozemku se s jednotlivými členy nevypořádává a převádí se do dalšího roku.
  1. Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká Společenství povinnost vypořádat ke dni účinnosti převodu příspěvky na správu domu a pozemku. Společenství vydá vlastníkovi jednotky na jeho žádost potvrzení, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, případně že takové dluhy nejsou.

 

Článek XVII.

Pravidla pro příspěvky na úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek 

  1. Otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „služby“) a postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby, pokud není v těchto stanovách uvedeno jinak, upravují zvláštní právní předpisy.
  1. Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu a odvoz komunálního odpadu.
  1. O druhu poskytovaných služeb, výši záloh, lhůtě placení záloh a o způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky rozhoduje Shromáždění. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.
  1. Nerozhodne-li Shromáždění jinak, určí se měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulých třech let nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku.
  1. Nerozhodne-li shromáždění jinak, rozúčtují se náklady na služby takto:

a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody,

b) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu na každou jednotku stejně, tepelná energie na vytápění v jednotce podle zvláštního právního předpisu,

c) poskytování teplé užitkové vody v jednotce podle zvláštního právního předpisu,

d) osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

  1. Skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje Společenství vlastníkům jednotek vždy za zúčtovací období, které činí 1 kalendářní rok a vyúčtování doručí vlastníkům jednotek nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

  1. Případný přeplatek na zálohách za služby bude vlastníkům jednotek vyplacen do 3 měsíců ode dne doručení vyúčtování, případný nedoplatek jsou vlastníci jednotek povinni zaplatit ve stejné lhůtě.

  1. Na základě písemné žádosti vlastníka jednotky mu Společenství nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doloží náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování a umožní mu pořízení kopie.

  1. Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží vlastník jednotky k rukám Správce neprodleně, nejpozději do 21 dnů ode dne doručení vyúčtování. Vyřízení uplatněných námitek musí být uskutečněno nejpozději do 30 dnů od jejich doručení. Po tuto dobu nejsou strany v prodlení se zaplacením přeplatku či nedoplatku, ty však musí být ze strany vlastníků jednotek zaplaceny nejpozději do 7 dnů od doručení vyřízení námitek, ze strany Společenství nejpozději do 7 dnů od odeslání vyřízení námitek.

 

Článek XVIII.

Prodlení, pokuty a poplatky z prodlení

 

  1. Jestliže vlastník jednotky nesplní svoji povinnost a neoznámí včas změnu v počtu osob rozhodných pro vyúčtování, ačkoli prokazatelně došlo ke zvýšení počtu osob užívajících byt, bude písemně vyzván, aby tak učinil dodatečně. Pokud do 14 dnů od doručení této výzvy, která se považuje za doručenou 10.dnem po odeslání, nedoručí Společenství oznámení o změně počtu osob, je povinen zaplatit Společenství smluvní pokutu ve výši 50,-Kč za každý započatý den prodlení ode dne následujícího po marném uplynutí této lhůty.

  1. Při prodlení s peněžitým plněním dle Čl. XV. odst. 1. je vlastník jednotky povinen zaplatit Společenství poplatek a úrok z prodlení 0,1%  dlužné částky za každý den prodlení, nejméně však 10,-Kč za každý i započatý měsíc prodlení.

  1. V případě, že se vlastník dostane do prodlení s platbou záloh na služby a na správu domu a pozemku a dlužná částka dosáhne dvojnásobku výše jeho měsíčních předepsaných plateb, bude písemně Správcem nebo Výborem vyzván k zaplacení dlužné částky ve lhůtě 14 dnů od doručení této výzvy, která se považuje za doručenou 10. dnem po odeslání a nedojde-li k úhradě či jednání o způsobu zaplacení, bude věc postoupena žalobou příslušnému soudu. Za každou výše uvedenou výzvu bude vlastníkovi účtován poplatek 100,-Kč. Veškeré další náklady, které budou pro Společenství spojeny s vymáháním dlužné částky, tj. zejména náklady na právní služby a soudní poplatky, budou následně účtovány vlastníkovi jednotky.

  1. Jména vlastníků jednotek, kteří mají vůči Společenství dluh, budou spolu s dlužnými částkami na požádání sdělena kterémukoli vlastníku jednotek a úplný seznam dlužících vlastníků jednotek včetně dlužných částek předložen vlastníkům jednotek na každém Shromáždění.

  1. Výbor je oprávněn v případech hodných zvláštního zřetele neuplatňovat výše uvedené sankce a umožnit vlastníku jednotky splácení bez vymáhání výše uvedeného poplatku z prodlení. O takovém rozhodnutí Výboru musí být pořízen písemný zápis obsahující podrobné odůvodnění a hlasování jednotlivých členů Výboru. V případě dlužné částky převyšující trojnásobek výše měsíčních předepsaných plateb však pouze za podmínky sepsání uznání dluhu s doložkou vykonatelnosti formou notářského zápisu na náklady dlužníka.

 

 

 

 

 

Vypracoval:  Výbor Společenství vlastníků jednotek Ke Strašnické 51/1 a 78/12, Praha 10 – Strašnice

 

 
Společenství vlastníků jednotek Ke Strašnické 51/14 a 78/12, Praha 10-Strašnice
IČO 26693470, Společenství vlastníků jednotek, Spisová značka 2238 S, Městský soud v Praze